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苏文华:规范住宅物业管理 营造良好居住环境

作者:shuaishuai 来源:体育网 发布时间:2019-09-19 23:04

规范住宅物业管理  营造良好居住环境

——就《滨州市住宅物业管理条例》颁发访市人大常委会法制工作委员会主任苏文华

《滨州市住宅物业管理条例》(以下称《条例》)近日颁发后,引发强烈的社会关注。那么,《条例》的出台有何背景,主要内容是什么,有哪些特点,会给滨州的物业管理带来哪些变化?针对市民关注的这些热点问题,记者日前对市人大常委会法制工作委员会主任苏文华进行了专访。

既依据国家、省《条例》制定,又有所创新

记者:苏主任,《条例》一经公布就引起了市民的高度关注,请问《条例》出台的背景和过程是怎样的?

苏文华:物业管理作为一种新兴的服务业态,在改善群众工作生活环境、增加就业、促进地方经济社会发展等方面发挥了积极作用。但是在管理实践中,特别是住宅物业管理方面,存在建设不规范、责权不清晰、管理不到位和纠纷难调解等方面的问题,严重影响了广大城镇居民的日常生活秩序和质量。为了规范住宅物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,市人大常委会制定出台了《滨州市住宅物业管理条例》。

在审议过程中,市人大常委会坚持民主立法的原则,广泛征集意见建议。广大城镇居民和社会各界积极建言建策,社会反响强烈。市人大常委会同时委托各县(市、区)人大常委会进行深入调研,组织了业主代表座谈会、物业服务企业代表座谈会、乡镇街道和社区负责人代表座谈会以及智慧物业管理方面的专项调研,并在网上征集意见建议平台开展了业主权利义务专项调查、物业服务企业专项调查和政府监管、基层社区治理专项调查,还到南京、温州等开展住宅物业管理立法实践经验丰富的城市进行了考察学习。《条例(草案)》共征集意见建议260条,经过市人大常委会法工委多次修改,市人大法制委员会三次审议,于2019年6月27日,经市人大常委会第22次会议第三次审议通过,并将于10月1日起实施。

记者:关于物业管理,从管理依据层面讲,国家有《物业管理条例》,山东省有《山东省物业管理条例》,相较于国家、省条例,我市的《条例》在内容上有哪些特点?

苏文华:《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》立法精神,是我市制定《条例》的主要依据。我市的《条例》,结合本市实际对物业管理作了补充、细化规定和一部分创新规定,对上位法的规定我们基本没有重复。

《条例》充分考虑了业主、物业服务企业以及相关各方的权利义务平衡,为使《条例》成为各方都能共同遵守的住宅物业管理规则奠定了基础。

同时,在业主自治形式方面,对首次业主大会会议召开条件、筹备组职责、会议召集、会议形式作了较为详细的规定或补充,以解决业主大会成立难、运行难的问题;对业主委员会的职责定位、履职监督和工作报酬等作出了相应规定;创新设立了物业管理委员会制度,解决了物业管理“断档期”的“失管”问题;创新设立了业主小组制度,解决了业主人数较多的住宅区业主大会会议难运作的问题。

对新建物业的物业管理区域划分、配套设施建设、车库车位管理、专业经营设施设备的建设和运营等方面,根据我市实际作出了规范;为保护业主利益,对前期物业服务企业与建设单位的关系规定了约束条件;对既有住宅区专业经营设施管理方面,结合我市实际作了创新性的制度设计,为老旧小区提升改造奠定了制度基础。

在物业的使用与维护方面,《条例》规定了业主共同遵循的相邻原则和物业管理区域内禁止类行为;在住宅装饰装修、物业长期空置、利用共用部位或设施设备等进行经营、专项维修资金缴存及维修程序应急启动等方面,明确了业主和物业服务企业各自的职责。

在物业服务方面,对物业服务合同示范文本编制、物业服务信息公示、物业管理沟通协调机制、物业服务企业禁止类行为、物业费的收缴等事项作出了明确和操作性强的规定。

明确业主大会召开程序,可以幢为单位成立业主小组

记者:对于新建住宅小区,前期物业服务企业大多是由开发商选聘的,往往与开发商有着千丝万缕的联系。随着小区入住率的提高,在一些特定情况下,广大业主有成立业主委员会,重新选聘物业服务企业的意愿。《条例》在这方面是如何规定的?

苏文华:对于前期物业服务企业的选定,《条例》第二十八条规定,建设单位应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业,对物业服务企业和开发商之间的利益关系进行了必要的限制。